Konut sahibi olmak, uzun vadeli finansal planlamanın en önemli adımlarından biridir. Ancak bu mülkiyeti koruma yükümlülüğü, genellikle sadece ev kredisi ödemekten veya tadilat yapmaktan ibaret değildir. Türkiye gibi yüksek deprem riski taşıyan bir ülkede, mülkünüzü ve geleceğinizi korumanın yasal ve finansal yolu Zorunlu Deprem Sigortası’ndan (DASK) geçer.
Pek çok ev sahibi, DASK yaptırmanın basit bir formalite olduğunu düşünür, ta ki bir afet anına kadar. Oysa DASK’ın zorunluluğu kadar, neleri kapsadığı ve daha da önemlisi neleri kapsam dışı bıraktığı hayati önem taşır. Özellikle ruhsatsız yapılar, ticari üniteler ve hukuki durumu net olmayan mülkler, büyük bir finansal risk altında kalabilir.
Bu makale, DASK zorunluluğunu yalnızca yasal bir gereklilik olarak değil, aynı zamanda bilinçli bir risk yönetimi stratejisi olarak ele alıyor. Amacımız, size sadece “DASK yaptırın” demek değil, mülkünüzün tam olarak güvence altında olup olmadığını anlamanız için adım adım rehberlik etmektir. Bu rehberi bitirdiğinizde, olası bir kapsam dışı kalma durumunu nasıl önleyeceğinizi ve finansal huzurunuzu nasıl sağlayacağınızı net bir şekilde göreceksiniz.
⚠️ Önemli Uyarı: Sorumluluk Reddi Beyanı
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve sadece finansal okuryazarlığınızı artırmayı hedefler. Hukuki, yatırım veya vergi tavsiyesi değildir. DASK ve yapı mevzuatları karmaşık ve sık değişen alanlardır. Mülkünüzle ilgili somut kararlar almadan önce mutlaka yetkili bir sigorta acentesine, SPK lisanslı bir finans danışmanına veya uzman bir avukata başvurunuz.
1. DASK Nedir ve Neden Zorunludur? (Temel Kavramlar)
DASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kısaltmasıdır ve temel misyonu depremin neden olduğu maddi zararları karşılamaktır. Bu sigorta, sadece konutlar için zorunlu tutulmuştur ve amacı, devletin üzerindeki afet sonrası yükü hafifletmek ve vatandaşların hızla normal hayata dönmesine yardımcı olmaktır.
Zorunlu Deprem Sigortasının Hukuki Temeli
DASK, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile zorunlu hale getirilmiştir. Bu zorunluluk, Türkiye’nin büyük bir bölümünün birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde yer almasından kaynaklanır. Kanun, mesken olarak kullanılan tüm binaları (kamu konutları hariç) kapsar. Sigortanın zorunlu olması, sadece mülk sahibini korumakla kalmaz, aynı zamanda toplumun genel risk havuzuna katkıda bulunarak kolektif bir güvenlik ağı oluşturur.
DASK’ın Temel Amacı ve Finansal Faydaları
- Risk Transferi: Depremin yol açtığı büyük finansal yıkım riskini, mülk sahibinden sigorta havuzuna aktarır.
- Hızlı İyileşme: Afet sonrası uzun süren bürokratik süreçler yerine, sigorta tazminatıyla mülkün hızla yeniden inşa edilmesini veya onarılmasını sağlar.
- Kredi İşlemleri: DASK poliçesi olmadan konut kredisi almak, tapu devri yapmak veya elektrik/su aboneliği açmak genellikle mümkün değildir. Bu yönüyle DASK, mülkünüzün hukuki ve ticari işleyişinin bir parçasıdır.
2. DASK Poliçesi Neleri Kapsar? (Teminatlar)
DASK, sadece binanın kendisini (ana yapıyı) değil, aynı zamanda deprem nedeniyle zarar görmesi muhtemel olan ortak alanları da güvence altına alır. Ancak kapsadığı ve kapsamadığı durumlar arasında ince bir çizgi vardır.
Maddi Zararlar ve Tazminat Limitleri
DASK, deprem ve deprem sonucu meydana gelen yangın, tsunami, yer kayması gibi olayların doğrudan neden olduğu maddi zararları karşılar. Kapsam dahilindeki temel yapılar şunlardır:
- Bina Temelleri, Ana Duvarlar ve Tavanlar
- Ara Bölmeler, Bahçe Duvarları
- Merdivenler, Asansörler ve Bacalar
- Koridorlar ve diğer ortak alanlar
Önemli Not: DASK, mülkünüzün değerinin tamamını değil, binanın yeniden inşa maliyetini (metrekare birim fiyatına göre belirlenen limit dahilinde) karşılar. Bu limit, enflasyon ve yapı maliyetlerine göre her yıl güncellenir. Eğer evinizin değeri bu limitin üzerindeyse, aradaki farkı kapatmak için İhtiyari Konut Sigortası (Konut Paket Sigortası) yaptırmanız gerekir.
Sel, Heyelan ve Diğer Afetler: Kapsam Farkları
DASK sadece depreme bağlı yer kayması ve tsunamiyi kapsar. Ancak, depremle ilişkili olmayan bağımsız sel veya heyelan zararları DASK kapsamı dışındadır. Bu tür ek doğal afet risklerini de güvence altına almak için yine standart Konut Sigortası poliçenize ek teminatlar eklemeniz şarttır.
3. Kritik Bölüm: Kapsam Dışı Yapılar ve Durumlar
Bir mülk sahibi olarak en büyük finansal riskiniz, yıllarca düzenli DASK primi ödemenize rağmen hasar anında poliçenizin geçersiz sayılmasıdır. Bu durum, genellikle yasal mevzuata uymayan “kapsam dışı yapılar” için geçerlidir. DASK, yapının hukuki statüsüne büyük önem verir.
Ruhsatsız ve Kaçak Yapıların Durumu
DASK’ın en katı kurallarından biri, sigortalanacak yapının yasalara uygun olması gerekliliğidir. Uygulamada, tamamen ruhsatsız veya imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş kaçak yapılar, kural olarak DASK kapsamı dışındadır. Bu, özellikle gecekondu bölgelerinde veya yasal prosedürlere uyulmadan genişletilen binalarda büyük bir sorundur.
Finansal Gerçeklik: Eğer mülkünüz ruhsatsız ve ağır hasar alırsa, tüm yeniden inşa maliyeti size kalır. Bu durum, finansal özgürlük hedefinizi yerle bir edebilir.
Köy ve Kırsal Alanlardaki Özel Durumlar
DASK, yerleşim yerindeki yapıları sigortalarken bazı kırsal bölgeler için istisnalar tanımlar. Özellikle 18 Temmuz 2025’dan önce köy yerleşik alanlarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların yaptığı, sadece tarımsal amaçlı kullanılan yapılar DASK zorunluluğu dışındadır.
Ancak dikkat: Eğer bu köy evleri ticari amaçla veya yazlık olarak kullanılıyorsa, zorunluluk ve kapsam durumu değişebilir. Kırsalda mülk sahibiyseniz, sigorta acentenizden yapının statüsüne dair resmi görüş almanızı şiddetle tavsiye ederiz.
İnşaat Hâlinde Yapılar ve Ticari Amaçlı Kullanım
DASK kapsam dışı bıraktığı diğer önemli durumlar şunlardır:
- İnşaat Hâlinde Bitmemiş Yapılar: Henüz tamamlanmamış ve iskân ruhsatı almamış yapılar DASK poliçesiyle teminat altına alınamaz. Bu yapılar için inşaat sigortası (All Risk) yaptırılması gerekir.
- Ticari Amaçlı Binalar: DASK, sadece mesken olarak kullanılan bağımsız bölümleri kapsar. Tamamen ticari, sınai veya mesleki amaçla kullanılan binalar (fabrikalar, depolar, ofis binaları) DASK kapsamı dışındadır. Bu yapılar, özel sigorta şirketleri aracılığıyla deprem sigortası yaptırmalıdır.
- Kamu Binaları: Devlet kurumlarına ait binalar kapsam dışıdır.
- Taşınmaz Mallar: DASK, sadece binanın kendisini sigortalar. Arsa (zemin), temel kazısı, çevre düzenlemesi, taşınır mallar (eşyalar) ve kar kaybı gibi dolaylı zararlar kapsam dışıdır.
4. Kapsam Dışı Kalmaktan Kaçınmak İçin Adımlar
Bilinçli bir mülk sahibi olarak, DASK poliçenizin geçerliliğini ve güvencesini sağlamak sizin sorumluluğunuzdadır. Yapmanız gereken en önemli şey, mülkünüzün hukuki statüsünü netleştirmektir.
Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Etkisi
İmar barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almış yapılar, belgenin sağladığı hukuki statüye uygun olarak DASK poliçesi yaptırabilir. 2025 yılında yürürlüğe giren imar barışı, daha önce ruhsatsız olan bazı yapıların sigortalanmasının önünü açmıştır.
Ancak burada kritik bir nokta var: Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı yıkılmaktan koruyabilirken, DASK açısından poliçenin süresi boyunca geçerli kalması için diğer şartların da sağlanması önemlidir. Belgenin durumu ve yapının fiili kullanımı değişirse sigorta durumu da değişebilir.
Poliçenin Doğru Düzenlenmesi ve Beyan Yükümlülüğü
Sigorta sözleşmeleri, iyi niyet ve doğru beyan ilkesine dayanır. Poliçe düzenlenirken yapılan en ufak bir yanlış beyan bile, hasar anında tazminatın ödenmemesine neden olabilir.
Yapılması Gerekenler:
- Metrekare Kontrolü: Poliçede belirtilen konutun net metrekare bilgisi ile tapudaki ya da fiili durumdaki metrekare bilgisinin tutarlı olduğundan emin olun. Eksik beyan, eksik sigorta riskine yol açar.
- Adresin Doğruluğu: Açık adres ve Tapu kayıt bilgileri (Ada/Parsel numaraları) birebir doğru yazılmalıdır.
- Yapı Türü: Binanın betonarme mi, yığma mı yoksa çelik konstrüksiyon mu olduğu doğru beyan edilmelidir. Farklı yapı türlerinin risk sınıfları farklıdır.
Finansal Okuryazarlık Perspektifinden Eksik Sigorta Riski
DASK, maksimum teminat tutarı ile sınırlıdır. Örneğin, DASK limitinin 1.5 milyon TL olduğunu varsayalım. Sizin binanızın yeniden inşa maliyeti 4 milyon TL ise, aradaki 2.5 milyon TL’lik fark “eksik sigorta” olarak adlandırılır. Bu fark, deprem anında sizin cebinizden çıkacaktır.
Eylem Planı: DASK zorunluluğunu yerine getirdikten sonra, mülkünüzün gerçek yeniden inşa maliyetini hesaplayın ve aradaki farkı tamamlamak için bir Konut Paket Sigortası (deprem ek teminatlı) yaptırın. Bu, finansal felaket riskini minimize etmenin en akılcı yoludur.
5. DASK Süreci: Adım Adım Poliçe ve Hasar Yönetimi
Sigorta yaptırmak ilk adımdır, ancak poliçeyi aktif ve güncel tutmak daha da önemlidir. Poliçe yönetimi ve hasar anındaki doğru adımlar, tazminatınızı hızlı almanızı sağlar.
Poliçe Yenileme ve Unutulan Detaylar
DASK poliçeleri genellikle 1 yıl sürelidir. Yenileme dönemi geldiğinde, poliçeyi geciktirmemek hayati önem taşır. Poliçe süresi dolmuşsa ve deprem o arada gerçekleşirse, tazminat hakkı doğmaz. Ayrıca, yenileme sırasında genellikle indirimler uygulanır (Hasarsızlık indirimi gibi).
- Takip Edin: Otomatik yenileme talimatı verin veya poliçe bitiş tarihini ajandanıza kaydedin.
- Teminat Limitlerini Kontrol Edin: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle DASK teminat limitleri her yıl değişir. Yenileme yaparken, güncel limiti baz aldığınızdan emin olun.
Deprem Sonrası Hasar Başvuru Prosedürü
Deprem sonrası panik ortamında doğru adımları atmak zor olabilir. İşte hasar anında takip etmeniz gereken kısa yol haritası:
Adım 1: Güvenliği Sağlayın. Önce kendinizin ve ailenizin güvende olduğundan emin olun.
Adım 2: Hasarı Belgeleyin. Yapının fotoğraflarını (genel görünüm, hasarlı kısımlar) çekin. Bu, daha sonraki incelemeler için kritik kanıt oluşturur.
Adım 3: İletişime Geçin. Hasar bildirimini doğrudan DASK’a veya poliçenizi yaptırdığınız sigorta şirketine/acenteye yapın. İhbarı yaparken poliçe numaranızı ve T.C. kimlik numaranızı hazır bulundurun.
Adım 4: Eksperi Bekleyin. DASK, hasarın tespiti ve tazminat miktarının belirlenmesi için bölgeye bağımsız sigorta eksperleri gönderir. Yapıdaki tadilat veya onarıma, eksper tespiti yapılmadan başlamaktan kaçının.
Adım 5: Tazminat Ödemesi. Eksper raporu tamamlandıktan ve yasal durum incelendikten sonra, tazminat ödemesi doğrudan mülk sahibine yapılır. Eğer mülkte ipotek varsa, ödeme ipotekli alacaklıya da yapılabilir.
6. Gerçekçi Beklentiler ve Finansal Ön Görüler
DASK, size yeni bir ev alacak kadar para kazandırmaz. Amacı, felaket anında size bir başlangıç sermayesi sağlamak ve hızla yeniden ayağa kalkmanıza destek olmaktır. Finansal beklentilerinizi gerçekçi tutmalısınız.
DASK, Tüm Zararı Karşılamaz
DASK yalnızca binanın yeniden inşa maliyetini karşılar. Aşağıdaki masraflar, genellikle DASK dışında kalır:
- Evdeki eşyalarınızın kaybı (Konut Sigortası gerekir).
- Deprem nedeniyle işinizin durması veya kira gelirinizin kaybı (Ek teminatlar gerekir).
- Enkaz kaldırma masrafları (Büyük ölçüde kapsama alınsa da, yerel yönetimlerin sorumlulukları da önemlidir).
Kapsam Dışı Yapıların Ağır Bedeli
Ruhsatsız veya kaçak yapılar, kentsel dönüşüm süreçlerinde de sorun yaratır. Kentsel dönüşümde devlet teşvikleri ve krediler genellikle hukuki durumu net olan yapılar için geçerlidir. DASK’ın olmaması, mülkünüzün değeri ve gelecekteki potansiyelini de düşüren önemli bir faktördür.
Eyleme Çağrı: Eğer mülkünüzün hukuki statüsü şüpheliyse, hemen yerel yönetimlerle (Belediye veya Çevre Şehircilik Müdürlüğü) iletişime geçin. Bu, sadece sigorta için değil, mülkünüzün uzun vadeli değeri ve güvenliği için kritik bir adımdır.
7. Sonuç: Güvenli Gelecek İçin Bugün Harekete Geç
DASK Zorunluluğu ve Kapsam Dışı Yapılar konusundaki bu derinlemesine rehber, umarız size sadece yasal zorunluluğu değil, aynı zamanda mülkiyetin arkasındaki risk yönetimini de öğretmiştir. Finansal özgürlüğe giden yol, büyük riskleri yönetmekten geçer ve Türkiye’de deprem riski, yönetilmesi gereken en büyük risklerden biridir.
Unutmayın, deprem sigortası bir lüks değil, finansal bir zorunluluktur. Kapsam dışı kalmak, yıllarca süren birikiminizi bir gecede kaybetmek anlamına gelebilir. Bilinçli adımlar atarak bu felaketi önleyebilirsiniz.
Şimdi Atabileceğiniz Somut Adımlar
- Poliçe Durumunu Kontrol Edin: Hemen DASK poliçenizin bitiş tarihini kontrol edin ve yenileme işlemlerini gecikmeden başlatın.
- Hukuki Durumu Netleştirin: Yapınızın ruhsat ve iskân belgelerini gözden geçirin. Ruhsatlı yapılar için endişelenmeyin, ancak herhangi bir kaçak eklenti varsa veya statüsü net değilse, yerel makamlara danışın.
- Eksik Sigortayı Kapatın: DASK limitinin, mülkünüzün gerçek yeniden inşa maliyetini karşılayıp karşılamadığını hesaplayın. Aradaki farkı Konut Sigortası ile kapatarak tam güvence sağlayın.
Güvenli ve finansal açıdan huzurlu bir geleceğe giden bu yolda, attığınız her bilinçli adım önemlidir. Şimdi sıra sizde; evinizi ve geleceğinizi güvence altına almak için bugün harekete geçin.
Sık Sorulan Sorular (FAQ)
DASK poliçemi yenilemezsem ne olur?
Poliçenizin süresi dolduğunda, olası bir deprem anında herhangi bir tazminat hakkınız kalmaz. Ayrıca, tapu işlemleri, alım-satım ve yeni abonelik işlemlerinde DASK poliçesi zorunlu olduğu için hukuki ve ticari kısıtlamalarla karşılaşırsınız. Yenileme yapmamanız, ciddi bir finansal riske davetiye çıkarmaktır.
DASK, kiracıların eşyalarını da kapsar mı?
Hayır. DASK sadece binanın kendisini (duvarlar, tavan, zemin) sigortalar. Kiracı olarak evdeki eşyalarınızı güvence altına almak istiyorsanız, bireysel olarak Konut Sigortası yaptırmalı ve bu poliçeye deprem ve eşya teminatlarını ekletmelisiniz.
Eksik sigorta ne demektir ve nasıl önlenir?
Eksik sigorta, sigorta bedelinin, sigorta edilen değerden (binanın yeniden inşa maliyeti) düşük olması durumudur. Hasar anında bu oranda eksik ödeme yapılır. Bunu önlemek için, DASK limitini aşan kısım için mutlaka Konut Paket Sigortası poliçenize ek deprem teminatı ekleyin.
Ruhsatsız yapıma DASK yaptırsam bile hasar ödenir mi?
Genel kural olarak, ruhsatsız veya yasalara aykırı yapılar DASK kapsamı dışındadır. Eğer poliçe yaptırmış olsanız bile, hasar tespiti sırasında yapının kaçak olduğu anlaşılırsa, poliçe geçersiz sayılabilir ve tazminat ödenmeyebilir. Bu durum, mülkünüzün hukuki statüsüne bağlıdır.
Yeni inşa edilen bir bina için DASK ne zaman yaptırılmalıdır?
DASK, yapının tamamen bitmiş ve iskân ruhsatı almış olması şartına bağlıdır. İnşaat tamamlanıp iskân alındıktan hemen sonra DASK yaptırılmalıdır. İnşaat süresince riskleri karşılamak için İnşaat Bütün Riskler (All Risk) sigortası yaptırılabilir.
DASK, deprem dışındaki afet zararlarını öder mi?
DASK temel olarak deprem ve depreme bağlı yangın, tsunami ve yer kayması gibi dolaylı zararları karşılar. Depremle bağlantısı olmayan bağımsız sel, fırtına, heyelan veya yangın gibi durumlar DASK kapsamında değildir. Bu riskler için ayrı bir Konut Sigortası yaptırmanız gerekir.
