Kira Uyarlama Davası Şartları ve Güncel Yargıtay Kararları Rehberi

Kira ilişkileri, hayatın en temel finansal dengelerinden birini oluşturur. Ancak son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik değişimler, hem kiracıları hem de ev sahiplerini büyük bir baskı altına soktu. Eğer kira sözleşmenizdeki artış oranı güncel ekonomik şartların çok altında kaldıysa ve bu durum sizin için aşırı bir hak kaybı yaratıyorsa, aklınıza Kira Uyarlama Davası gelmiş olabilir.

Bu makale, kira ilişkilerinde dengeyi yeniden kurmak isteyenler için net, uygulanabilir ve hukuki karmaşıklıktan arındırılmış bir yol haritası sunmaktadır. Unutmayın, bu hukuki bir süreçtir ve bilinçli adım atmak, hem zamanınızı hem de paranızı korur. Finansal okuryazarlığınızı artırarak, bu süreci korkutucu olmaktan çıkarıp yönetilebilir bir duruma getireceğiz.

Bu rehberi tamamladığınızda, Kira Uyarlama Davasının ne zaman açılacağını, hangi şartlara bağlı olduğunu ve güncel Yargıtay kararlarının bu konuda nasıl bir perspektif çizdiğini öğrenmiş olacaksınız. Artık sadece endişelenmek yerine, bilinçli adımlar atabileceksiniz.

⚠️ Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Her hukuki süreç risk taşır ve doğru zamanda doğru adımı atmamak mali kayıplara neden olabilir. Önemli hukuki kararlar almadan önce mutlaka kendi araştırmanızı yapın ve yetkili bir avukata başvurun.

1. Kira Uyarlama Davası Nedir ve Neden Gerekir?

Kira Uyarlama Davası (KUAD), Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” ilkesine dayanarak açılan, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin yapıldığı an ile dava açılma anı arasındaki ekonomik dengenin, öngörülemeyen olaylar yüzünden aşırı bozulması durumunda devreye girer.

Aşırı İfa Güçlüğü İlkesi (TBK m. 138)

Bir sözleşmeyi imzaladığınızda, o sözleşmenin şartlarına uymak esastır. Ancak, TBK 138. madde, sözleşmenin imzalanmasından sonra, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında, mağdur olan tarafın sözleşmenin yeniden düzenlenmesini talep etmesine olanak tanır.

• Kira Uyarlamasında Temel Kural: Kira bedeli, uzun süre devam eden sözleşmelerde (genellikle 5 yıldan uzun) veya ekonomik kriz, savaş, yüksek enflasyon gibi olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin ilk hâlinin adaletsiz hâle gelmesi durumunda uyarlanır.
• Amaç: Kiracıyı veya ev sahibini korumak değil, sözleşmedeki hak ve yükümlülükler arasındaki dengeyi adil bir şekilde yeniden tesis etmektir.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davasının Farkı

Bu iki dava türü sıkça karıştırılır, ancak amaçları ve şartları farklıdır. Hangi davayı açacağınızı bilmek, finansal ve hukuki stratejinizin ilk adımıdır:

Özetle: Kira Tespit Davası, normal şartlarda kira artış oranlarının yasal sınırların üzerine çıkmasını sağlamak için 5. yılın sonunda açılırken; Kira Uyarlama Davası, öngörülemeyen bir kriz sonucu sözleşme dengesi bozulduğunda, 5 yıl şartı aranmaksızın açılabilir.

2. Kira Uyarlama Davasının Temel Şartları: Ne Zaman Harekete Geçilmeli?

Kira Uyarlama Davası açmak, basit bir “pahalı buldum” ya da “kiram az kaldı” talebinden çok daha fazlasıdır. Kanun, bu davanın kabulü için oldukça ağır şartlar arar. Bu şartları anlamak, hukuki sürecinizin temelini oluşturur.

Şart 1: Sözleşmenin Devam Ediyor Olması ve Geçmişe Yürümeme

Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin yürürlükte olması gerekir. Uyarlama kararı, geleceğe yönelik sonuçlar doğurur. Yani, dava öncesinde ödenmiş olan kiraların iadesi talep edilemez. Ancak, uyarlanan yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde belirlenebilir.

Şart 2: Öngörülemeyen ve Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması

Bu, davanın en kritik şartıdır. Öngörülemeyen durum, tarafların sözleşmeyi imzalarken makul bir şekilde tahmin edemeyeceği, olağan dışı ekonomik veya sosyal değişikliklerdir.

• Neler Öngörülemez Sayılır? Savaş, ani devalüasyon, dünya çapında pandemi (COVID-19 sürecinde Yargıtay bunu kabul etmişti), ülke ekonomisini derinden sarsan, uzun süreli ve yüksek enflasyon gibi durumlar.
• Neler Öngörülebilir Sayılır? Normal ve beklenen yıllık enflasyon, standart ekonomik dalgalanmalar. Yargıtay, “her yıl beklenen olağan enflasyonu” uyarlama sebebi saymaz.

Şart 3: Aşırı İfa Güçlüğüne Yol Açması

Ortaya çıkan öngörülemeyen durum, ya kiracının edimini (kirayı ödeme) ya da ev sahibinin edimini (kiralananı kullanıma sunma ve makul gelir elde etme beklentisi) aşırı derecede güçleştirmiş olmalıdır. Yani, mevcut kira bedeli ile emsal kiralar arasındaki farkın, taraflar arasındaki dengeyi haksız yere bozacak seviyeye gelmesi gerekir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler: Ev sahipleri genellikle, kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığını, bu nedenle mülkün sürdürülebilirliğinin tehlikeye girdiğini ispat etmeye çalışır. Kiracılar ise, ekonomik kriz nedeniyle ödeme güçlerinin çok zorlandığını kanıtlamaya çalışabilirler.

3. Kira Uyarlama Davasında Güncel Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Yargıtay’ın (Yüksek Mahkeme) kararları, alt mahkemeler için yol göstericidir. Kira uyarlama davalarında Yargıtay, özellikle 2025 sonrası artan enflasyonist dönemde yeni kriterler belirlemiştir. Bu kriterler, hakkaniyetli bir karar çıkması için hayati önem taşır.

Yargıtay Perspektifi: Hakkaniyet ve Endeks Dengesi

Yargıtay, kira uyarlama davalarında sadece Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi’ni (TÜFE) ya da Üretici Fiyat Endeksi’ni (ÜFE) kullanmakla yetinmez. Artış miktarını belirlerken, bir dizi faktörü birlikte değerlendirir:

1. Sözleşmenin Amacı ve Süresi: Kira sözleşmesinin ne zaman yapıldığı ve ne kadar süredir devam ettiği.
2. Ekonomik Şartlardaki Değişim (Enflasyon): TÜFE, ÜFE ve resmi makamların açıkladığı ekonomik veriler.
3. Taşınmazın Özellikleri: Kira konusu yerin konumu, metrekaresi, yaşı ve yıpranma durumu.
4. Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip taşınmazların güncel kira bedelleri. (Bu aşamada mahkeme genellikle bilirkişi tayin eder.)
5. Hak ve Nesafet İlkesi (Hakkaniyet): Yargıç, tüm bu verileri değerlendirerek taraflar arasında adil bir denge kurmaya çalışır. Ne kiracı aşırı zorlanmalı ne de ev sahibi mağdur edilmeli.

Bilirkişi Raporları ve Delil Sunma Zorunluluğu

KUAD’da, mahkeme genellikle bir veya birden fazla bilirkişiden rapor ister. Bu raporlar, yeni kira bedelinin ne olması gerektiğini bilimsel verilerle destekler. Ev sahipleri ve kiracılar için en önemli pratik bilgi şudur:

Ne Yapmalısınız? Güçlü delil sunmak zorundasınız. Çevredeki emsal kiraların ilanları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınan rayiç bedel bilgileri, evinize yapılan yenilemelerin faturası (ev sahibi için) veya ekonomik zorlukları gösteren resmi veriler (kiracı için) gibi somut belgeler sunmalısınız.

4. Adım Adım Kira Uyarlama Süreci ve Yapılması Gerekenler

Kira Uyarlama Davası, aceleyle veya duygusal kararlarla yürütülebilecek bir süreç değildir. Hazırlık, sabır ve profesyonel destek gerektirir. İşte bu süreçte atmanız gereken somut adımlar:

Adım 1: Durum Tespiti ve Kendi Araştırmanızı Yapın (DYOR)

Davaya başlamadan önce, gerçekten uyarlama davası açmaya uygun şartların oluşup oluşmadığını kontrol edin.

• Ekonomik denge bozulması ne kadar büyük? Kira bedeliniz emsal piyasa kiralarının %50 altındaysa (ev sahibi için) veya ekonomik gücünüz %50 azaldıysa (kiracı için), dava açmaya değer olabilir.
• Emsal araştırması yapın: Bölgenizdeki benzer 3–5 evin güncel kira bedellerini not edin. Bu veriler, avukatınızla görüşürken ve mahkemede delil sunarken işinize yarayacaktır.

Adım 2: Hukuki Destek Alın ve Strateji Belirleyin

KUAD, teknik ve karmaşık bir davadır. Başlangıçta yapılan hatalar, süreci uzatabilir veya davanın reddedilmesine yol açabilir.

• Avukat Seçimi: Mutlaka Gayrimenkul Hukuku ve Kira Davalarında uzmanlaşmış bir avukatla çalışın.
• Strateji: Avukatınızla, hangi ekonomik verileri ve emsal kiraları delil olarak sunacağınızı planlayın. Hedeflediğiniz kira bedelini netleştirin (gerçekçi hedefler belirlemek önemlidir).

Adım 3: İhtarname Çekme Zorunluluğu (Dava Öncesi Şart)

Kira Uyarlama Davasında, dava açmadan önce karşı tarafa noter aracılığıyla ihtarname çekme zorunluluğu yoktur, ancak bu adım şiddetle tavsiye edilir.

• Arabuluculuk Önerisi: İhtarname, karşı tarafa durumun ciddiyetini gösterir ve belki de uzlaşma yolunu açar. (İhtarname çekmek, olası bir uzlaşma durumunda mahkeme masraflarından kaçınmanızı sağlar.)
• İhtarname İçeriği: Mevcut ekonomik durumun olağanüstülüğünü, sözleşmenin dengesinin nasıl bozulduğunu ve talep ettiğiniz yeni kira bedelini açıkça belirtin.

Adım 4: Arabuluculuk Süreci (Dava Şartı)

7445 Sayılı Kanun ile 1 Eylül 2025 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tüm davalarda (uyarlama, tespit ve tahliye davaları dahil) arabuluculuk zorunlu dava şartı hâline geldi.

• Zorunluluk: Davayı açmadan önce Arabuluculuk Bürosu’na başvurmak zorundasınız. Arabuluculuk toplantısı yapılmadan açılan davalar, dava şartı eksikliğinden reddedilir.
• Fırsat Olarak Görün: Arabuluculuk süreci, hızlı ve gizli bir şekilde anlaşmaya varmanızı sağlayabilir. Unutmayın, en iyi sonuç, mahkeme salonları dışında çözülen sonuçtur.

Adım 5: Davanın Açılması ve Mahkeme Süreci

Arabuluculuk süreci başarısız olursa, dava açılır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme aşamasında:

Mahkeme, ön inceleme duruşmasını yapar. Bilirkişi tayin edilir. Bilirkişi; taşınmazın değeri, emsal kiralar ve ekonomik veriler ışığında bir rapor hazırlar. Tarafların bu rapora itiraz hakkı vardır. Hâkim, tüm delilleri ve bilirkişi raporunu değerlendirerek hak ve nesafet ilkesine göre yeni kira bedelini belirler.

5. Riskler, Maliyetler ve Sık Yapılan Hatalar

Hukuki süreçler zaman, enerji ve nakit gerektirir. Kira Uyarlama Davası açmayı düşünüyorsanız, hazırlıklı olmanız gereken zorluklar şunlardır:

Gerçekçi Beklentiler ve Zaman Çizelgesi

Kira Uyarlama Davaları, genellikle Kira Tespit davalarına göre daha uzun sürebilir, çünkü mahkeme hem ekonomik dengesizliği hem de hakkaniyetli bedeli kapsamlıca incelemek zorundadır. Dava süreçleri, özellikle büyük şehirlerde, 1 yıldan 2 yıla kadar uzayabilir. Yargıtay sürecine taşınırsa bu süre daha da artar.

Finansal Okuryazarlık Notu: Dava açıldığında hemen kira artışı beklemeniz gerçekçi değildir. Yeni kira bedeli, mahkemenin karar verdiği tarihten itibaren değil, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacaktır. Bu demektir ki, geriye dönük farkların toplu olarak ödenmesi gerekebilir (ev sahibi lehine karar çıkarsa).

Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınılması Gerekenler

1. Avukatsız Başlamak: Bu tür karmaşık davalar, hukuki bilgi birikimi olmadan yürütülemez. Yanlış delil sunumu veya yanlış dava türü seçimi, büyük bir zaman ve para kaybına neden olabilir.
2. Yeterli Delil Sunmamak: Sadece “ekonomi kötü” demek yeterli değildir. Emsal kira bedellerini, ekonomik verileri ve durumun olağanüstülüğünü kanıtlayacak somut belgeleri sunmalısınız.
3. Agresif ve Gerçekçi Olmayan Talepler: Aşırı yüksek veya aşırı düşük kira talepleri (piyasa ortalamasının çok dışında), mahkemenin size olan güvenini zedeleyebilir ve süreci uzatabilir. Hakkaniyetli, makul bir aralık talep edin.
4. Acele Etmek: Kira uyarlama davası bir “acil durum” çözümü değildir. Bu süreci, soğukkanlılıkla ve adım adım yürütmek, başarının anahtarıdır.

Maliyetler ve Masraflar

Bir Kira Uyarlama Davası sürecinde karşılaşabileceğiniz temel maliyetler şunlardır:

• Arabuluculuk Ücreti: Eğer arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanırsa, ücretler taraflarca paylaşılır (anlaşmaya göre). Anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır.
• Dava Masrafları: Harçlar, tebligat masrafları, keşif ücretleri vb.
• Bilirkişi Ücreti: Mahkeme tarafından atanan bilirkişiye ödenecek ücret (genellikle birkaç bin TL civarındadır ve dava başlangıcında ödenmesi istenir).
• Avukatlık Ücreti: En büyük maliyet kalemidir. Ücretler, davanın karmaşıklığına ve avukatın tecrübesine göre değişir.

6. Alternatif Çözüm Yolları: Arabuluculuk ve Anlaşma Kültürü

Unutmayın ki finansal özgürlüğün ve sürdürülebilir yaşamın bir parçası da gereksiz çatışmalardan kaçınmaktır. Hukuki süreçlerin maliyeti ve stresi göz önüne alındığında, her zaman ilk hedefiniz uzlaşma olmalıdır.

Arabuluculuğun Avantajları

Kira davalarında zorunlu dava şartı hâline gelen arabuluculuk, sizin için büyük bir fırsattır:

1. Hız: Arabuluculuk süreci ortalama 3-4 hafta içinde tamamlanır. Mahkeme ise yıllar sürebilir.
2. Gizlilik: Görüşmeler gizlidir ve mahkeme kayıtlarına geçmez.
3. Esneklik: Arabulucu eşliğinde, yasal sınırlara bağlı kalmadan tarafların ihtiyaçlarına uygun (örneğin, kademeli artış, döviz bazında artış gibi) yaratıcı çözümler üretebilirsiniz.
4. Kazan-Kazan: Arabuluculuk anlaşması, mahkeme kararı yerine geçer ve her iki tarafın da “kazanmış” hissedebileceği bir sonuç sunar.

Uzlaşma İçin İpuçları

Eğer bir anlaşma zemini arıyorsanız, şu noktalara odaklanın:

• Empati Kurun: Karşı tarafın (kiracının veya ev sahibinin) finansal sıkıntılarını anlamaya çalışın.
• Uzun Vadeli Plan Sunun: Örneğin, “Bu yıl kirayı %60 artırıp, önümüzdeki 3 yıl için Yasal TÜFE artışı sınırında kalmayı taahhüt edelim” gibi teklifler sunarak uzun vadeli bir güven inşa edin.
• Profesyonel Davranın: Duygusallıktan uzak, sadece rakamlara ve ekonomik verilere dayalı konuşun.

Sonuç: Şimdi Adım Atma Zamanı

Kira Uyarlama Davası, karmaşık bir hukuki zemin üzerinde yükselen, ancak doğru bilgi ve profesyonel destekle yönetile

bilecek bir süreçtir. Makalenin başında da belirttiğimiz gibi, finansal okuryazarlık sadece borsa ve kripto parayı bilmek değil, aynı zamanda günlük hayatınızı ve mal varlığınızı etkileyen hukuki ve finansal araçları tanımaktır.

Yüksek enflasyon ve değişen ekonomik koşullar sizi pasif bırakmasın. Bu rehber size, mevcut yasal mekanizmaları kullanarak hakkaniyeti yeniden sağlama yolunu gösterdi. Unutmayın, Yargıtay kararları bile sürekli değişen ekonomik koşullara göre şekillenir ve hakkaniyet ilkesi her zaman en üsttedir.

Bugün Atabileceğiniz Somut Adımlar:

1. DYOR (Kendi Araştırmanı Yap): Bölgenizdeki emsal kira fiyatlarını ve son ekonomik değişimleri gösteren resmi verileri (TÜİK Enflasyon Oranları) bir klasörde toplayın.
2. Profesyonel Görüş: Kira Uyarlama Davası konusunda uzmanlaşmış 2 farklı avukattan ilk görüşmeyi talep edin. Durumunuzun ciddiyetini ve davanın potansiyel sonuçlarını değerlendirin.
3. Arabuluculuk Hazırlığı: Eğer şartlar uygunsa, dava açmak yerine öncelikle noterden bir ihtarname çekerek karşı tarafa uzlaşma çağrısı yapmayı veya doğrudan Arabuluculuk Bürosu’na başvurmayı düşünün.

Bilinçli adımlarınız, sadece finansal dengenizi korumakla kalmaz, aynı zamanda size zorlu süreçlerde yol gösterme becerisi kazandırır. Başarı, hazırlıklı olmaktan geçer.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira Uyarlama Davası ne kadar sürer?

Kira Uyarlama Davaları, delil toplama, bilirkişi raporlarının hazırlanması ve itiraz süreçleri nedeniyle karmaşık olabilir. Yoğun mahkeme takvimine bağlı olarak, ilk derece mahkemesi kararının çıkması genellikle 1 ila 2 yıl sürebilmektedir. Arabuluculuk ile bu süreç önemli ölçüde kısalabilir.

Kira Uyarlama Davasını açmak için 5 yıl şartı var mıdır?

Hayır, bu şart Kira Tespit Davası için geçerlidir. Kira Uyarlama Davası, kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın, öngörülemeyen ve olağanüstü ekonomik olaylar (aşırı ifa güçlüğü) nedeniyle açılabilir. Bu durumun ispatı, davanın temelini oluşturur.

Yargıtay, enflasyonu tek başına uyarlama sebebi olarak kabul ediyor mu?

Yargıtay, normal ve beklenen yıllık enflasyonu tek başına uyarlama sebebi olarak kabul etmez. Ancak son yıllarda yaşanan gibi “fahiş” ve “öngörülemeyen” yüksek enflasyonist süreçler, diğer şartlarla birlikte (emsal kiralar arasındaki büyük fark, sözleşme dengesinin bozulması) uyarlama davası açılmasına olanak tanır.

Dava sürecinde kirayı eski orandan ödemeye devam etmeli miyim?

Evet, yeni kira bedeli mahkeme kararıyla kesinleşene kadar, sözleşmede belirlenen mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelisiniz. Kira ödemesini durdurmak veya tek taraflı olarak artırmak/azaltmak, kiracının temerrüde düşmesine veya ev sahibinin haksız tahliye davası açmasına neden olabilir. Hukuki süreçte ödeme disiplinini korumak zorunludur.

Kira Uyarlama Davası masrafları ne kadar tutar?

Masraflar avukatlık ücreti, harçlar, arabuluculuk ve bilirkişi ücretlerinden oluşur. Avukatlık ücretleri değişkenlik gösterirken, diğer masraflar davanın karmaşıklığına göre belirlenir. Toplam maliyet, dava bitmeden kesin olarak belirlenemez, ancak başlarken harç ve bilirkişi avansı ödenmesi gerekir. Kesinlikle profesyonel danışmanlık alarak maliyet planı yapın.