Girişimcilik ve iş dünyası, dinamik olduğu kadar hukuki zorluklarla da doludur. Özellikle ticari kira ilişkileri, uzun soluklu yatırımlarınızın ve operasyonel sürdürülebilirliğinizin temelini oluşturur. Ancak piyasa koşulları, enflasyon ya da anlaşmazlıklar nedeniyle kira sözleşmeleri bazen çıkmaza girebilir.
Birçok girişimci, kira artışı, tahliye veya sözleşme ihlali gibi konularda hukuki sürece girmekten çekinir. Çünkü dava süreçleri pahalı, uzun ve yorucudur. İşte tam da bu noktada, 1 Eylül 2025 tarihi itibarıyla hayatımıza giren zorunlu arabuluculuk uygulaması, ticari uyuşmazlıkları çözmek için yepyeni ve hızlı bir kapı açtı.
Bu makale, ticari kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinin ne olduğunu, sizi ne zaman bağladığını ve bu süreci nasıl başarıyla yürüteceğinizi A’dan Z’ye açıklayacaktır. Amacımız, hukuki jargonun labirentinde kaybolmadan, bilinçli ve eyleme geçirilebilir adımlar atmanızı sağlamaktır. Bu rehberi tamamladığınızda, “Artık adım atabilirim” diyebilecek bilgiye ve stratejiye sahip olacaksınız.
⚠️ Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Hukuki süreçler karmaşık ve yerel mevzuata bağlıdır. Önemli hukuki kararlar almadan önce mutlaka kendi araştırmanızı yapın ve yetkili bir avukata veya uzmana başvurun.
1. Ticari Kirada Neden Arabuluculuk? Temel Kavramlar
Zorunlu arabuluculuk, aslında bir dava şartıdır. Yani, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunluluktur. Bu sistem, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı hedeflerken, taraflara da daha hızlı, gizli ve maliyet etkin bir çözüm sunmayı amaçlar.
Arabuluculuk Nedir ve Ne Değildir?
Arabuluculuk (Mediation), tarafların bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişi (arabulucu) eşliğinde bir araya gelerek, iletişim kurma ve kendi çözümlerini üretme sürecidir. Arabulucu, karar veren ya da haklı/haksız tayin eden bir hakim DEĞİLDİR. Arabulucunun görevi, taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırmak ve onları ortak bir zeminde buluşturmaya çalışmaktır.
- Arabuluculuk: Çözüm önerisi taraflardan gelir. Esnektir ve gizlidir.
- Tahkim/Mahkeme: Karar bir yargıç veya hakem tarafından verilir. Süreç aleni ve resmidir.
Hangi Ticari Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamında?
7445 sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (Konut kiraları, çatılı işyeri kiraları, ürün kiraları vb.) zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ticari kira uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan ve arabuluculuk gerektiren konular şunlardır:
- Kira Bedelinin Tespiti: Özellikle enflasyonist ortamlarda en büyük uyuşmazlık konusudur. Taraflar, yasal sınırlar çerçevesinde yeni kira bedelini belirlemede anlaşamazsa.
- Tahliye Talepleri: Kiracının tahliyesine ilişkin davalar (ihlalden, yeniden imardan, ihtiyaçtan kaynaklı).
- Kira Alacakları ve Tazminat Talepleri: Ödenmemiş kira bedelleri veya sözleşme ihlalinden kaynaklanan maddi talepler.
Unutmayın: Zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önceki ilk ve zorunlu adımdır. Bu adımdan kaçınarak doğrudan mahkemeye giderseniz, mahkeme başvurunuzu “dava şartı eksikliği” nedeniyle reddedecektir.
2. Zorunlu Arabuluculuk Sürecine Ne Zaman Başlanır?
Bu yasal düzenleme, 1 Eylül 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu tarihten sonra ticari kira uyuşmazlığı nedeniyle mahkemeye başvurmak isteyen kiracı veya kiraya veren, öncelikle arabuluculuk yoluna gitmek zorundadır.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk İlkesi
Dava şartı, mahkemenin davanın esasına girip karar verebilmesi için gerekli olan ön koşuldur. Arabuluculuk, ticari kira uyuşmazlıklarında artık bir dava şartıdır.
Örnek Senaryo: Bir kiraya veren olarak, kiracınızın tahliyesi için dava açmayı planlıyorsunuz. Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak yerine, öncelikle ilgili Adalet Komisyonu’na bağlı Arabuluculuk Bürosu’na başvuruda bulunmalısınız. Bu başvuru olmadan açılan tahliye davası, usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk Dışında Kalan Durumlar
Zorunlu arabuluculuk çoğu ticari kira uyuşmazlığını kapsasa da, bazı hukuki işlemler bu kapsamın dışındadır:
- İcra Takibi: Kira alacakları için icra takibi başlatmak için arabulucuya gitme zorunluluğu yoktur. Ancak icra takibine itiraz edilmesi ve bu itirazın kaldırılmasına yönelik davalar, şartları oluştuğunda arabuluculuk kapsamına girebilir.
- Geçici Hukuki Koruma Talepleri: Tedbir kararları gibi acil durumlar arabuluculuk beklemeden talep edilebilir.
- Tarafların Ortak Anlaşması: Eğer taraflar zaten anlaşmaya varmış ve sadece bu anlaşmayı resmileştirmek istiyorsa (ihtiyari arabuluculuk), süreç zorunlu arabuluculuktan farklı ilerler.
3. Arabuluculuk Süreci: İşletmeler İçin Uygulama Rehberi
Arabuluculuk süreci, tipik bir mahkeme sürecinden çok daha kısadır. Amacı, çözüm odaklı, yapılandırılmış bir müzakere ortamı yaratmaktır. İşte adım adım bu süreci nasıl yürüteceğinize dair kılavuz:
Başvuru Aşaması ve Arabulucunun Seçilmesi
Uyuşmazlık yaşayan taraf (kiracı veya kiraya veren), süreci başlatmak için ilk adımı atmalıdır.
- Başvuru Noktası: Başvuru, uyuşmazlık konusunun açılacağı yerdeki Adalet Komisyonu’na bağlı Arabuluculuk Bürosu’na yapılır.
- Başvuru Şekli: Başvuru dilekçe ile yapılır. Dilekçede taraf bilgileri ve uyuşmazlığın kısa özeti yer almalıdır.
- Arabulucunun Atanması: Büro, listeden bir arabulucuyu rastgele atar. Tarafların bu aşamada arabulucuyu seçme hakkı yoktur (zorunlu arabuluculukta).
- Sürenin Başlaması: Atama yapıldıktan sonra arabuluculuk süreci resmen başlar. Bu süre, kanunen 3 hafta (Gerekli görülürse 1 hafta daha uzatılabilir, toplam 4 hafta) ile sınırlıdır.
Görüşme Süreci ve Tarafların Rolü
Arabulucu atandıktan sonra, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı için yer, tarih ve saati belirler. Bu aşamada stratejik ve finansal hazırlık hayati önem taşır.
a. Finansal Hazırlık ve Strateji
Arabuluculuk masasına oturmadan önce elinizdeki tüm verileri toplayın:
- Mevcut Durum Analizi: Kira sözleşmesinin bir kopyası, ödeme geçmişi, TÜİK tarafından açıklanan son enflasyon (TÜFE) rakamları ve emsal kira bedelleri. [GÜVENİLİR KAYNAK: TÜİK]
- Hedef Belirleme: Ne kadarlık bir artış veya ne kadarlık bir indirim kabul edilebilir? En kötü ve en iyi senaryolarınız nelerdir?
- Alternatif Çözümler: Yalnızca para üzerine değil, sözleşme süresinin uzatılması, tadilat masraflarının paylaşılması gibi alternatif teklifler hazırlayın.
b. Görüşmelerin Yürütülmesi
Görüşmeler genellikle arabulucunun ofisinde gerçekleşir ve kesinlikle gizlidir. Gizlilik, arabuluculuğun temel prensibidir. Görüşmelerde şunlar önemlidir:
- Profesyonel Yaklaşım: Duygusallıktan uzak, iş odaklı ve çözüm merkezli bir dil kullanın.
- Esneklik: Mahkemeden farklı olarak, burada %100 haklı çıkmak yerine, sizin için en uygun ve pratik çözümü bulmayı hedefleyin. Müzakere, al-ver dengesidir.
- Hukuki Temsil: Yanınızda avukatınızla görüşmelere katılmak, süreci hukuki olarak doğru yönetmenize yardımcı olur.
Anlaşma Belgesi ve Hukuki Sonuçları
Tarafların anlaşmaya varması, arabuluculuk sürecinin en başarılı sonucudur.
- Anlaşma Belgesi: Anlaşmaya varıldığında, arabulucu bu durumu resmi bir “Anlaşma Belgesi” ile kayıt altına alır. Bu belge, taraflarca ve arabulucu tarafından imzalanır.
- İlam Niteliği: Bu belge, icra edilebilirlik şerhi almak kaydıyla mahkeme kararı (ilam) niteliği taşır. Yani, anlaşmada belirtilen şartlara uyulmaması durumunda, doğrudan icra yoluyla uygulanabilir. Bu, anlaşmanın güvencesini sağlar.
- Anlaşmazlık Durumu: Eğer süreç sonunda bir anlaşmaya varılamazsa, bu durum da bir tutanakla kayıt altına alınır ve taraflar bundan sonra dava açma hakkını kullanabilirler.
Mini Vaka Çalışması: Ayşe Hanım, kurumsal bir kiracıydı ve kira bedelinin emsallere göre çok yükseldiğini düşünüyordu. Kiraya vereni ise yasal artış oranında direniyordu. Ayşe Hanım arabulucuya başvurdu. Görüşmelerde, kira artışını yasal sınırın biraz üzerinde yapmayı, karşılığında ise sözleşme süresini 3 yıl daha uzatmayı teklif etti. Kiraya veren, uzun süreli garanti gelir karşılığında bu teklifi kabul etti. Arabuluculuk 20 günde, iki tarafın da kazan-kazan stratejisiyle sonuçlandı.
4. Girişimciler İçin Finansal ve Stratejik Boyutlar
Arabuluculuk, sadece hukuki bir prosedür değil, aynı zamanda işletmelerin maliyetlerini ve zaman yönetimini doğrudan etkileyen stratejik bir araçtır.
Maliyetler ve Zamandan Tasarruf
Uzun soluklu davalar, avukatlık ücretleri, keşif ve bilirkişi masrafları nedeniyle binlerce liraya mal olabilir ve yıllarca sürebilir. Girişimcinin enerjisini ve kaynaklarını tüketir.
- Daha Düşük Maliyet: Arabuluculuk masrafları, dava masraflarına göre genellikle çok daha düşüktür. Eğer anlaşma sağlanırsa, taraflar arabuluculuk ücretini eşit olarak öder. Anlaşma sağlanamazsa, dava açacak tarafın arabuluculuk ücretini ödemesi gerekebilir (bu durum yasal düzenlemeye göre değişebilir).
- Hız ve Verimlilik: Bir mahkeme süreci 1-3 yıl sürebilirken, zorunlu arabuluculuk süresi maksimum 4 haftadır. Bu, işletmenizin belirsizlik içinde kalma süresini minimuma indirir ve nakit akışı planlaması yapmanızı kolaylaştırır.
- Gizlilik Avantajı: Ticari uyuşmazlıkların ve tarafların finansal durumlarının gizli kalması, marka itibarınızı korumanıza yardımcı olur.
Kira Sözleşmelerini Arabuluculuğa Hazırlamak
Gelecekteki arabuluculuk süreçlerini kolaylaştırmak ve olası uyuşmazlıkları en baştan önlemek için sözleşmelerinizi revize etmeniz gerekir.
Önleyici Adımlar:
- Net Artış Maddeleri: Kira artış oranlarını sadece Yİ-ÜFE/TÜFE değil, aynı zamanda olası bir uyuşmazlık durumunda hangi emsal kriterlerinin dikkate alınacağını sözleşmede netleştirin.
- Bakım ve Onarım Sorumlulukları: Hangi tarafın hangi masraftan sorumlu olduğunu net biçimde belirtin. Bu, onarım kaynaklı anlaşmazlıkların önüne geçer.
- İhtiyari Arabuluculuk Şartı: Zorunlu olmasa bile, sözleşmeye “Her türlü uyuşmazlıkta dava açmadan önce ihtiyari arabuluculuk yoluna gidilecektir” maddesini ekleyebilirsiniz. Bu, anlaşmaya varma kültürünü pekiştirir.
5. Sık Yapılan Hatalar ve Başarısızlık Riskleri
Arabuluculuğun sunduğu avantajlara rağmen, girişimciler olarak bu süreci yanlış yönetmek, davanın uzamasına veya sizin aleyhinize sonuçlanmasına neden olabilir.
A. Hatalı Başvuru ve Zamanlama
En büyük hata, arabuluculuğa başvurmadan dava açmaktır. Dava şartı olan bu aşamayı atlamak, sadece zaman kaybına yol açar.
- Risk: Mahkeme, dava şartı eksikliğinden dolayı dosyanızı usulden reddeder. Bu, hukuki sürecinizi sıfırdan başlatmanız demektir.
- Çözüm: Hukuki bir işlem yapmadan önce, uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamına girip girmediğini kontrol etmek için mutlaka bir avukata danışın.
B. Masaya Hazırlıksız Oturmak
Arabuluculuk bir müzakere sanatıdır. Duygusal tepkilerle veya hazırlıksız bir şekilde masaya oturmak, çözüm olasılığını düşürür.
- Hata: Gerçekçi olmayan beklentilerle (örneğin, “%50 zam istiyorum” gibi) masaya oturmak veya karşı tarafın sunduğu verileri (emsal kiralar, TÜİK verileri) analiz etmeden reddetmek.
- Çözüm: Görüşmeye tam finansal ve hukuki hazırlıkla gidin. Masada kullanacağınız tüm veriler resmi ve güvenilir kaynaklardan elde edilmiş olmalıdır.
C. Gizliliği İhlal Etmek
Arabuluculuk görüşmelerinde söylenen hiçbir söz, anlaşılamaması durumunda açılacak davada delil olarak kullanılamaz. Bu gizlilik, tarafların rahat konuşabilmesi için hayati önem taşır.
- Risk: Görüşmelerde kabul ettiğiniz teklifleri veya söylediğiniz şeyleri daha sonra dava dilekçesinde kullanmaya çalışmak, hem etik dışıdır hem de hukuki olarak kabul görmez.
- Çözüm: Arabuluculuk süreci tamamen çözüm odaklıdır ve mahkemeden bağımsızdır. Bu gizliliğe saygı duymak, sürecin tarafsız ve verimli ilerlemesini sağlar.
6. Sonuç: Çözüm Odaklı Yaklaşımın Gücü
Ticari kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, girişimciler için hukuki riskleri yönetme ve finansal sürdürülebilirliği koruma açısından altın değerinde bir fırsattır. Bu süreç, sadece yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda işletmenizin kaynaklarını mahkeme koridorlarında tüketmek yerine, asıl işinize odaklanmanızı sağlayan bir stratejik tercihtir.
Unutmayın, iyi bir anlaşma, kazanılan uzun ve yıpratıcı bir davadan her zaman daha değerlidir. Arabuluculuk, tarafların ilişkilerini tamamen koparmadan, ortak ticari çıkarlar
etrafında buluşmasına olanak tanır.
Şimdi Atabileceğiniz Somut Adımlar
Ticari kira uyuşmazlığıyla karşı karşıya kaldığınızda veya bir ihtilafın eşiğinde olduğunuzda, hemen harekete geçin:
- Verileri Toplayın: Uyuşmazlık konusuna ilişkin tüm finansal ve hukuki belgeleri (sözleşme, ödeme makbuzları, emsal verileri) derleyin.
- Uzman Desteği Alın: Arabuluculuk sürecine başvurmadan önce, süreci ve hukuki haklarınızı tam olarak anlamak için bir uzmandan (avukat) görüş alın.
- Çözüm Odaklı Strateji Geliştirin: Masaya sadece kendi taleplerinizi getirmek yerine, karşı tarafın da kabul edebileceği esnek ve yaratıcı çözüm önerileri hazırlayın.
7. Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ticari kira arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Zorunlu arabuluculuk süreci, kanunen arabulucunun atanmasından itibaren 3 hafta ile sınırlıdır. Gerekli görülen durumlarda bu süre en fazla 1 hafta daha uzatılabilir. Yani toplamda süreç, maksimum 4 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır.
Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunlu mudur?
Evet, dava şartı arabuluculukta tarafların görüşmelere katılması gerekir. Taraflardan haklı bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, dava açılması halinde yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir ve haklılığını ispat etse bile lehine vekalet ücretine hükmedilemeyebilir.
Anlaşamazsak ne olur? Dava açabilir miyiz?
Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşmaya varılamazsa, bu durum bir “Son Tutanak” ile belgelenir. Bu tutanak, arabuluculuk sürecinin tamamlandığını gösterir ve bundan sonra taraflar, uyuşmazlığı mahkemeye taşıyarak dava açma hakkını kullanabilirler.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Eğer taraflar arabuluculuk sonunda anlaşmaya varırsa, ücret genellikle taraflarca eşit olarak ödenir. Anlaşma sağlanamazsa, iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Ancak, ilk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, yargılama giderlerinden sorumlu olabilir.
Kiracı veya kiraya veren vekilsiz (avukatsız) sürece katılabilir mi?
Evet, taraflar arabuluculuk görüşmelerine bizzat katılabileceği gibi, yetkili temsilcileri (örneğin bir şirket müdürü) veya vekilleri (avukatları) aracılığıyla da katılabilirler. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı göz önüne alındığında, bir avukatla temsil edilmek, haklarınızın korunması açısından şiddetle tavsiye edilir.
Kira bedelinin tespiti davaları da arabuluculuk kapsamında mı?
Evet. Kira bedelinin tespiti davaları da dahil olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat talepleri ile tahliye davalarının tümü zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
